Ile kosztuje obecnie metr mieszkania na Mokotowie?

Średnia cena metra kwadratowego mieszkania wynosi obecnie od około 17 000 do 24 000 zł – zależnie od lokalizacji, standardu budynku oraz rodzaju rynku (pierwotny/wtórny). Najdroższe są apartamenty premium oraz lokale blisko centrum dzielnicy.

Kiedy warto kupić mieszkanie na Mokotowie?

Najwięcej ofert pojawia się jesienią i zimą – wtedy można liczyć na większą elastyczność sprzedających oraz lepsze warunki negocjacji ceny. W dłuższej perspektywie ceny raczej nie spadają znacząco ze względu na duży popyt i ograniczoną podaż nowych mieszkań.

Czy ceny mieszkań będą dalej rosły?

Analitycy przewidują dalszy umiarkowany wzrost cen mieszkań – prognozy mówią o wzroście rzędu 3-5% rocznie. Wysoki popyt inwestycyjny oraz ograniczona liczba nowych projektów sprzyjają utrzymaniu wysokich stawek.

Ile wynoszą dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania?

Dodatkowe koszty obejmują przede wszystkim podatek PCC (dla rynku wtórnego), opłaty notarialne, prowizję biura nieruchomości oraz ewentualne wydatki związane z wykończeniem lub remontem lokalu. Całość może zwiększyć realną cenę zakupu nawet o kilka procent wartości nieruchomości.

Które rejony Mokotowa są najdroższe?

Najwyższe ceny notowane są w rejonach Starego Mokotowa oraz Wyględowa – tam metr kwadratowy może kosztować nawet ponad 25 000 zł. Tańsze alternatywy to Stegny i Czerniaków ze stawkami zaczynającymi się od około 16 000 zł/m².

Ogólne

Ile kosztuje metr mieszkania na Mokotowie?

14 grudnia, 2025 admin

Zakup mieszkania w Warszawie od lat uważany jest za jedną z kluczowych decyzji inwestycyjnych. Mokotów – dzielnica o bogatej tradycji, prestiżu i doskonałej lokalizacji – nieustannie przyciąga uwagę zarówno mieszkańców stolicy, jak i inwestorów z całego kraju. Ile jednak kosztuje metr mieszkania na Mokotowie w 2024 roku? Czy ceny różnią się w zależności od części dzielnicy, standardu czy wieku budynku? W artykule analizujemy aktualne stawki, trendy rynkowe oraz czynniki wpływające na wycenę nieruchomości w tej wyjątkowej części miasta.

Charakterystyka Mokotowa – co wpływa na wysokie ceny?

Mokotów zasługuje na miano jednej z najbardziej pożądanych dzielnic Warszawy. To miejsce, gdzie nowoczesność harmonijnie łączy się z historią, a szerokie arterie komunikacyjne przeplatają się z urokliwymi uliczkami i parkami. Bliskość centrum, bogata infrastruktura edukacyjna (liczne szkoły, przedszkola, uczelnie wyższe), rozbudowane zaplecze sportowe i kulturalne oraz dostęp do terenów zielonych (Park Morskie Oko, Pola Mokotowskie) sprawiają, że ta część miasta jest atrakcyjna dla rodzin, studentów i osób aktywnych zawodowo.

Wysoki popyt przekłada się bezpośrednio na ceny mieszkań. Dodatkowo prestiżowe enklawy, takie jak Stary Mokotów czy Sadyba, przyciągają osoby poszukujące komfortu, bezpieczeństwa oraz unikatowego klimatu. Czy jednak każda część Mokotowa jest równie droga? Jak bardzo różnią się ceny za metr kwadratowy?

Średnia cena metra mieszkania na Mokotowie w 2024 roku

Zgodnie z najnowszymi danymi portali nieruchomościowych (Otodom, Morizon, RynekPierwotny.pl) oraz raportami firm analitycznych (NPB, SonarHome), średnia cena za metr kwadratowy mieszkania na Mokotowie w pierwszym kwartale 2024 roku przedstawia się następująco:

Rynek wtórny: około 17 000–21 000 zł/m²
Rynek pierwotny: około 18 500–24 000 zł/m²

Różnice cen wynikają głównie z bardzo zróżnicowanej oferty – od kameralnych mieszkań w przedwojennych kamienicach przez lokale w blokach z wielkiej płyty po luksusowe apartamenty w nowoczesnych inwestycjach deweloperskich.

Jak kształtowały się ceny na przestrzeni ostatnich lat?

Ceny mieszkań na Mokotowie rosły systematycznie przez ostatnią dekadę. Pandemia COVID-19 przyspieszyła ten trend – rekordowo niskie stopy procentowe, rosnąca inflacja oraz ograniczona podaż nowych inwestycji spowodowały wzrost cen o 30–40% między 2020 a 2024 rokiem. W ostatnich miesiącach tempo wzrostu nieco zwolniło, co może wynikać z pogorszenia dostępności kredytów hipotecznych oraz stabilizacji sytuacji gospodarczej.

Różnice cen w poszczególnych rejonach Mokotowa

Mokotów to dzielnica o zróżnicowanej strukturze urbanistycznej i społecznej. Różnice cen między osiedlami mogą sięgać kilku tysięcy złotych za metr kwadratowy. Poniżej zestawienie najważniejszych rejonów wraz ze średnimi stawkami:

Nazwa rejonu	Średnia cena (zł/m²)	Cechy wyróżniające
Stary Mokotów	20 000–25 000	Klimatyczne kamienice, bliskość centrum, prestiż
Służewiec	17 500–21 000	Nowe inwestycje, biurowce, dobra komunikacja
Sadyba	18 000–22 000	Zabudowa willowa, tereny zielone, kameralność
Wyględów	19 000–23 000	Luksusowe apartamentowce, bliskość parku Pole Mokotowskie
Stegny	16 000–18 500	Zabudowa blokowa, niższe ceny, dobra infrastruktura
Czerniaków	16 500–19 500	Bogata oferta rynku pierwotnego, rozwój infrastruktury

Z powyższego zestawienia wynika, że najbardziej prestiżowe i centralnie położone rejony – takie jak Stary Mokotów czy Wyględów – osiągają najwyższe stawki. Stegny i Czerniaków to natomiast opcje dla osób szukających tańszych alternatyw w granicach dzielnicy.

Ceny mieszkań na Mokotowie a standard budynku i stan techniczny

Lokalizacja to nie wszystko – kluczową rolę odgrywa również standard nieruchomości. Nowoczesne apartamentowce wyposażone w monitoring, garaże podziemne i recepcję potrafią osiągać ceny nawet powyżej 25 000 zł/m². Z kolei mieszkania w blokach z wielkiej płyty z lat 70. i 80., choć często dobrze skomunikowane i zadbane, wyceniane są zwykle niżej – między 15 500 a 18 000 zł/m².

Apartamenty premium (nowe inwestycje): nawet do 28 000 zł/m² (np. projekty Marvipol Development czy Dom Development)
Kawalerki i małe mieszkania: wyższa cena za metr ze względu na popularność wśród studentów i singli
Mieszkania do remontu: niższe ceny jednostkowe; duży potencjał inwestycyjny
Lokalizacja blisko metra: podnosi cenę o około 10–15% względem mieszkań położonych dalej od komunikacji szynowej

Przykład: Porównanie kosztów zakupu dwóch mieszkań na Mokotowie

Parametr	Mieszkanie A (Stary Mokotów)	Mieszkanie B (Stegny)
Powierzchnia	60 m²	60 m²
Budynek	Kameralna kamienica z lat 30.	Blok z wielkiej płyty z lat 80.
Stan techniczny	Po generalnym remoncie	Do remontu
Cena za m²	22 500 zł	17 000 zł
Cena całkowita	1 350 000 zł	1 020 000 zł
Dostęp do metra/tramwaju	Bardzo dobry (metro Pole Mokotowskie)	Dobry (tramwaj Stegny)
Atrakcyjność inwestycyjna	Bardzo wysoka (prestiżowa lokalizacja)	Dobra (niższy próg wejścia)

Powyższe porównanie dobrze ilustruje skalę różnic cenowych oraz potencjalne korzyści wynikające z wyboru konkretnej lokalizacji i standardu mieszkania.

Czynniki wpływające na ceny mieszkań na Mokotowie w 2024 roku

Cena metra mieszkania zależy od wielu czynników makro- i mikroekonomicznych:

Podaż nowych inwestycji: ograniczona dostępność gruntów skutkuje niską podażą mieszkań premium;
Popyt inwestycyjny: wysoki udział zakupów pod wynajem (studenci, młodzi profesjonaliści);
Dostępność kredytów hipotecznych: zmiany stóp procentowych i polityki banków wpływają na zdolność zakupową;
Lokalizacja względem infrastruktury: bliskość metra, linii tramwajowych, szkół i centrów handlowych;
Zielone otoczenie: parki i tereny rekreacyjne podnoszą atrakcyjność lokalizacji;
Status społeczno-ekonomiczny dzielnicy: prestiż historyczny oraz bezpieczeństwo mają wymierny wpływ na cenę;
Koszty materiałów budowlanych i wykonawstwa: oddziałują bezpośrednio na segment rynku pierwotnego;
Zmienność kursu złotego i inflacja: wpływają na oczekiwania cenowe sprzedających.

Czy warto kupić mieszkanie na Mokotowie? Analiza opłacalności inwestycji

Dla wielu osób zakup mieszkania na Mokotowie to nie tylko decyzja mieszkaniowa, ale także inwestycyjna. Wysoka płynność rynku wtórnego sprawia, że nawet przy konieczności szybkiej sprzedaży istnieje duża szansa na transakcję bez utraty wartości. Dzielnica cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem najemców – zarówno długoterminowych (rodziny), jak i krótkoterminowych (studenci zagraniczni czy pracownicy korporacyjni).

Zysk z wynajmu: średnia stopa zwrotu brutto wynosi około 4–5% rocznie dla mieszkań do 50 m²;
Wzrost wartości nieruchomości: prognozowany wzrost cen na Mokotowie w ciągu kolejnych pięciu lat to około 15–20% przy umiarkowanym wzroście gospodarczym;
Niska sezonowość rynku: niewielka podatność na sezonowe fluktuacje cen;
Bogata oferta edukacyjna i kulturalna: gwarantuje stały napływ nowych mieszkańców;
Dobra komunikacja: trzy linie metra w pobliżu dzielnicy oraz liczne linie tramwajowe i autobusowe.

Mieszkanie na Mokotowie to gwarancja stabilnej wartości oraz komfort życia na wysokim poziomie – dlatego ceny utrzymują się tu relatywnie wysoko względem innych części Warszawy.

Kiedy najlepiej kupić mieszkanie na Mokotowie?

Pytanie o optymalny moment zakupu pojawia się często. Dane rynkowe wskazują, że największy wybór ofert oraz większa skłonność do negocjacji pojawiają się jesienią oraz pod koniec roku kalendarzowego. Warto jednak pamiętać, że długofalowo ceny raczej nie spadają znacząco – krótkotrwałe korekty wynikają głównie ze zmian makroekonomicznych lub indywidualnych sytuacji sprzedających.

wiosna – wzmożony ruch; dużo nowych ofert deweloperskich;
wakacje – stagnacja; możliwość negocjacji cen;
jesień/zima – większa elastyczność sprzedających; okazje inwestycyjne;
w okresach podwyżek stóp procentowych – spadek popytu kredytowego może sprzyjać lepszym warunkom negocjacji;

Ceny mieszkań na Mokotowie – rynek pierwotny vs wtórny

Zastanawiając się nad zakupem warto rozważyć różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym:

< td >Atrakcyjność inwestycyjna (wynajem) < / td >< td >Bardzo wysoka (nowoczesne osiedla) < / td >< td >Bardzo wysoka (lokalizacja + klimat starych zabudowań) < / td >

< td >Prowizja pośrednika / koszty transakcyjne < / td >< td >Zazwyczaj niższe lub brak prowizji od dewelopera < / td >< td >Prowizja biura nieruchomości zwykle po stronie kupującego/sprzedającego (ok. 2%) < / td >
< / table >

Zarówno rynek pierwotny jak i wtórny oferują szeroki wachlarz możliwości – wybór zależy od indywidualnych preferencji dotyczących standardu wykończenia, czasu oczekiwania oraz możliwości finansowych.

Mokotów a inne dzielnice Warszawy – porównanie cen metra mieszkania w stolicy (2024)

Aby lepiej ocenić kontekst cenowy Mokotowa, warto zestawić go z innymi czołowymi dzielnicami Warszawy:

Cechy / Parametry	Rynek Pierwotny	Rynek Wtórny
Cena za m² (średnio)	18 500–24 000 zł	17 000–21 000 zł
Dostępność ofert premium	Bardzo wysoka (nowe apartamenty)	Zróżnicowana (kamienice, bloki)
Czas oczekiwania na odbiór lokalu	Nawet kilkanaście miesięcy (stan deweloperski)	Lokal gotowy do zamieszkania lub modernizacji od ręki
Koszt wykończenia/remontu	Dodatkowy koszt po stronie kupującego (średnio ok. 2–3 tys. zł/m²)Często wykończone lub wymagają remontu; możliwość negocjacji ceny końcowej

< th >Dzielnica Warszawy < / th >< th >Średnia cena za m² (2024) < / th >

< td >Mokotów < / td >< td >17 000–24 000 zł/m² < / td >

< td >Śródmieście < / td >< td >20 500–32 000 zł/m² < / td >

< td >Wola < / td >< td >16 500–22 500 zł/m² < / td >

< td >Żoliborz < / td >< td >17 500–23 500 zł/m² < / td >

< td >Bielany < / td >< td >13 500–17 500 zł/m² < / td >

< td >Praga-Południe < / td >< td >14 500–19 500 zł/m² < / td >

< td >Ursynów < / td >< td >13 800–17 800 zł/m² < / td >

< td >Białołęka < / td >< td >11 200–14 600 zł/m² < / td >

< td >Targówek < / td >< td >11 800–15 200 zł/m² < / td >

< td >Wilanów < / td >< td >16 800–21 200 zł/m² < / td >
< / table >

Mokotów znajduje się więc w ścisłej czołówce najdroższych lokalizacji Warszawy – ustępując jedynie Śródmieściu pod względem średnich stawek za metr kwadratowy.

Dodatkowe koszty związane z zakupem mieszkania na Mokotowie – o czym pamiętać?

Sama cena metra kwadratowego to nie wszystko. Przed zakupem warto uwzględnić także następujące koszty:

Koszty notarialne i podatek PCC (dla rynku wtórnego): około 2% wartości nieruchomości plus opłaty notarialne (średnio ok. 5–10 tys. zł);
Prowizję biura nieruchomości: zwykle między 1,5 a 3% wartości transakcji (możliwa negocjacja);
Koszt wykończenia lub remontu: średnio około 2–3 tys. zł/m² dla lokalu deweloperskiego lub wymagającego gruntownego remontu;
Koszt miejsca postojowego lub garażu: od około 40 000 do ponad 100 000 zł w nowoczesnych apartamentowcach;
Czynsz administracyjny: zwykle od 10 do 18 zł/m² miesięcznie w zależności od standardu budynku;
Dodatkowe opłaty eksploatacyjne: fundusz remontowy czy zaliczki na media;
Pozostałe koszty transakcyjne: ewentualne opłaty sądowe czy wpisy do księgi wieczystej.
< / ul >

Najnowsze trendy rynkowe a perspektywy cenowe na Mokotowie do końca roku i dalej

Analitycy rynku przewidują utrzymanie wysokiego poziomu cen mieszkań na Mokotowie także w kolejnych miesiącach. Główne czynniki to:
- Niedobór gruntów pod zabudowę wielorodzinną;
- Nasilający się trend urbanizacji oraz napływu nowych mieszkańców do Warszawy;
- Zwiększone zainteresowanie zakupem mieszkań jako formą ochrony kapitału przed inflacją;
- Niskie bezrobocie oraz relatywnie wysokie wynagrodzenia w sektorze usług i IT;
- Dalsza rozbudowa infrastruktury transportowej i rekreacyjnej;
- Zwiększone zainteresowanie mieszkaniami premium ze strony obcokrajowców pracujących w Warszawie;
- Prawdopodobna stabilizacja lub lekki wzrost cen do końca roku (+3-5% r/r);
- Bardzo niska liczba ofert poniżej średniej rynkowej;
- Zwiększona selektywność nabywców – rośnie znaczenie jakości wykończenia oraz lokalizacji mikro;
- Pojawienie się trendów ekologicznych (zielone certyfikaty budynków);
- Zwiększone znaczenie inteligentnych systemów zarządzania budynkiem;
- Zwracanie uwagi na energooszczędność i wysokość czynszów eksploatacyjnych;
- Zdecydowanie większa popularność balkonów i tarasów po pandemii COVID-19;
- Zainteresowanie lokalami typu penthouse oraz mikroapartamentami dla singli/inwestorów;
- Mniejsze zainteresowanie dużymi mieszkaniami rodzinnymi ze względu na wysokie koszty całkowite;
- Krótkotrwałe promocje głównie u dużych deweloperów realizujących nowe projekty;
- Zwiększona konkurencja ze strony innych prestiżowych dzielnic jak Wilanów czy Żoliborz;
- Konieczność szybkiego podejmowania decyzji przy atrakcyjnych ofertach;
- Zwiększony udział transakcji gotówkowych względem kredytowanych;
- Pojawienie się innowacyjnych modeli finansowania zakupu mieszkań (leasing nieruchomości);
- Zainteresowanie mieszkaniami z rynku pierwotnego wyposażonymi w pakiety „pod klucz”;
- Sukcesywne podnoszenie standardu usług dodatkowych oferowanych przez deweloperów (strefy fitness, concierge itd.).
  < / ul >
  
  Najważniejsze obserwacje dotyczące cen metra mieszkania na Mokotowie:
  - Mokotów pozostaje jedną z najdroższych dzielnic Warszawy ze średnim kosztem metra kwadratowego oscylującym wokół 17 000–24 000 zł;
  - Ceny znacznie różnią się między osiedlami – najwyższe stawki notuje się w rejonach prestiżowych jak Stary Mokotów czy Wyględów;
  - Lokalizacja względem komunikacji miejskiej oraz terenów zielonych istotnie podnosi wartość nieruchomości;
  - Apartamenty premium osiągają ceny powyżej 25 000 zł/m²; mieszkania w blokach są wyceniane niżej;
  - Niemal każda nieruchomość cechuje się wysoką płynnością dzięki stałemu popytowi najemców;
  - Dodatkowe koszty transakcyjne mogą zwiększyć realną cenę zakupu o kilka procent;
  - Krótkotrwałe obniżki wynikają głównie z indywidualnych sytuacji sprzedających lub zmian makroekonomicznych;
  - Mokotów konkuruje przede wszystkim ze Śródmieściem, Wolą oraz Żoliborzem pod względem cen;
  - Bardzo prawdopodobne jest utrzymanie wysokich cen ze względu na ograniczoną podaż nowych inwestycji oraz rosnące koszty realizacyjne;
  - Kupno mieszkania tutaj to nie tylko komfort życia, lecz także bezpieczna lokata kapitału.

Mokotów 24 Warszawa – Wiadomości, informacje